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管理房产须估价师

2020-07-28 点赞:333 浏览量:354

分层管理法令规定,产业管理者都必须注册,而且必须拥有估价师资格,才能算是正式与合法的管理者。

针对这项条款,估价师、评估师和房地产代理委员会之前有召开汇报会,表示会规范及献议让非估价师管理代理员注册为产业管理者,但前提是必须符合该委员会的条款及条件。


争议1:建筑管理被垄断?

据统计,我国目前的建筑物管理领域共有5万名拥有专业资格的建筑物管理者,管理商用、高楼以及住宅产业。

但发展商MCT Consortium执行董事吴明权指出,这些目前在建筑管理业的人,大多数都不是估价师,而是正在兼读建筑与设施管理的文凭、学位以及硕士班的学生。

“现在新法令要求只有合格估价师才能担任专业房产管理者,使这些非估价师,但在进修建筑管理课程的人陷入两个困境。”

他说,他们的专业资格不被认可,同时也再看不到在建筑管理行业的工作前景,甚至可能随时失业,最终被逼选择收入较低且无需相关领域资格的工作。


争议2:估价师会管建筑吗?

吴明权说,建筑物管理讲求的是涵盖各种技能和能力的多种纪律管理,而不只是估价的能力。

当中,他提到,工程、建筑、会计、法律、技术精湛的工艺、技术和职业技能、估价、测量、项目管理和房地产管理等等知识,是建筑管理者必备的,而不仅仅是估价的能力而已。

争议3:管理费恐上扬

虽然新法令注明只有合格估价师才能管理房产,但代表发展商与建筑物业主的共管机构(JMB)与管理机构(MC)可豁免。

吴明权说,这幺一来,业主、共管机构(JMB)或管理机构(MC)不能再自行管理商用产业,也不能再委任他们所选择的任何管理代理。

相反的,业主必须向合格估价师且有注册的产业管理者要求提供服务,并需要承担更高的管理费。

吴明权认为,这是一种威慑,将牵扯很多负面影响,最重要的是会加重分层物业的管理成本。

他指出,这种牵连负面效应将会波及组屋、公寓以及高级公寓的单位业主,因为委任管理代理员的额外开支,将会加重他们的负担。

“中等以及低收入一群(主要是组屋及廉价公寓)最能感受这种负面影响,因为这类建筑物的收入来源与收集较低,所以管理代理员需要采取进一步行动,去获得费用。”

交屋时须交分层地契

政府提呈2012年分层地契修正法案,以修订1985年分层地契法令,旨在进一步保障购屋者的利益,同时为分层管理法案的推行做相对的协调与跟进。

根据此分层地契修正法,房屋发展商在交屋时必须同时移交分层地契给购屋者。

法令也阐明,发展商必须在获得分层地契图测草案证书的1个月内,向当局申请建筑或土地分层手续。

如果发展商没有依据规定,申请建筑或土地分层手续,将被罚款最低1万令吉,或不超过10万令吉,或者坐牢不超过3年,或两者兼施。

重犯者将被罚款不超过10万令吉,或每天被罚不超过1000令吉。

此外,为了解决延迟移交分层地契所造成的问题,政府将会推行分层地契电子土地管理系统,以便加强批准地契的效率。

陈佐彬解读新法 未能全面平衡利弊

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师认为,这项条款将会间接地废除联合管理机构(Joint Management Body),当中有利也有弊,两者间未能全面平衡。

发展商和购屋者可从中受惠,但同时业主也暴露于一定的风险中。

以下,陈佐彬一一为我们分析。

好处1:转名更省时

购屋者获得分层地契,就可直接向土地局申请产业转名手续,无需像之前般,必须先得到发展商确认,才能进行有关产业买卖的手续。

在过去,很多组屋或公寓,即使业主已入住数年,甚至是超过10年,都可能仍未拿到分层地契。

当业主想要脱售有关房产或转名给其他亲人时,必须等发展商发出确认信(letter of consent)后,才能向土地局申请办理转名手续。

很多时候,等待确认信的过程漫长,有的业主因为这样失去脱售的良机。

好处2:发展商省力

由于发展商在交屋时,必须同时移交分层地契给购屋者,所以管理产业的责任也会同时移交给管理机构(Management Corporation),因此,发展商就可以在这方面省下了不少功夫。

好处3:要求维修缺陷

这幺一来,管理机构接管时,有关房产应该还享有缺陷保用期(Defect Liability Period)。

因此,如果管理机构发现建筑物或其共管产业已出现漏水等等问题,便能在缺陷保用期内,要求发展商维修。

弊端1:业主无管理经验

由于新法令将会间接地废除联合管理机构(Joint Management Body),而发展商也不必再管理建筑和共管产业。

法令规定交屋时,也同步移交分层地契和管理权,那幺房产的管理重任直接交给管理机构身上。

这对缺乏建筑专业知识的购屋者来说,无疑是一个重担;而且由购屋者成立的管理机构,可能会因缺乏建筑专业知识,而不能有效地或维持高素质的管理和保养工作。

郑金龙解读旧法 失当管理层难予赔偿

全国购屋者协会总秘书郑金龙觉得政府需要正视旧法令的“漏洞”,是因为目前很多分层建筑物都是由没有注册者管理。

他说,市面上不少产业管理者的经营手法不当,而且数量越来越多,监管单位接获的公众投诉相应增加和更为频密。

他提到,一般的公众投诉,包括指产业管理者忽视住户、家人以及租客的生命安全。

他认为,这些问题日益严重,甚至几乎到了无法补救的地步,是因为监管当局缺乏针对产业管理者不当行为的纪律处分。

当不愉快事件发生时,他说,唯一的方法,就是告上法庭:“当法庭裁判产业管理者失误时,后者须脱售所有资产,但脱售所得未必能满足索赔。”

他续说:“换言之,这个裁决仅仅是一张纸而已。反之,若这些产业管理者已经注册的话,将有一笔补偿保险解决索赔需求。”

2012年分层地契修正法其他摘要

●产业持有人或发展商必须在分层地契分发的30天内,签署所有相关的转名文件。

●购屋者必须在获得分层地契通知书后的30天内,签署所有相关的转名文件。若产业持有人,或是购屋者违反了上述条例,可被判处罚款不少过1000令吉,但不超过1万零吉。

●廉价组屋则无须申请分层地契。州政府可在屋主的要求下,根据其地点、建筑类别及建筑成本,鉴定其是否属于廉价屋,然后自行作出认可。

分层管理法 分层地契修正法 褒vs贬

市场普遍上看好,2012年分层地契管理法令可填补2007年建筑物与共管产业法令,并形容它是正面及有远见的。

同时,这项新法令也厘清了许多高楼住宅在管理上的灰色地带,尤其是在上诉机制的缺陷。

最主要的一点,是这项法令下放更多权力予管理层执法,以及对付某些逃避缴付管理费的业主,包括扣押业主的流动资产等。

购屋者协会:厘清灰色地带

全国购屋者协会总秘书郑金龙对政府拟定2012年分层地契管理法令,投以支持票:“新法令能解决分层管理所衍生的各种问题,以及填补旧法案的不足与厘清所有灰色地带,所以我们应该支持政府这个举措。”

郑金龙希望该新法令将以更加全面的形式规定生效,以便改善我国的分层管理方式。

“因为新法令清除了旧法令的灰色地带后,具有责任感的发展商将会有更清晰的方向,清楚了解他们所需采取的行动。”

他说,站在购屋者的角度,新法令可弥补旧法案所无法提供的保障,所以购屋者将可从新法案的额外条件中受惠。同时,该协会也提呈了一份备忘录给国会,以解决法案中的一些误解。

陈佐彬:有利买卖双方

对于陈佐彬来说,新法令和修正法都是旨在针对现有的法律结构来进行调整和修补一些法律上的漏洞,他认为,无论是对发展商或购屋者而言,新法令和修正法都是好消息。

“政府拟定的新法令,代表政府积极正视分层社区为我国城市化的必经之路。

他说,尤其是在房价倍增和一屋难求的情况下,新法令和修正法所促成的高效程序、坚决执行与新成立的分层管理仲裁庭,都是为了提升与正视现有的法律架构、建筑物委员与民事诉讼。

黄汉伟:管理佳屋价高

槟州行政议员黄汉伟披露,一直以来,高楼面临管理层要职因吃力不讨好,而无人问津,但在新法令下,管理层的主席、秘书等重要职位者,可以拿到津贴,借此鼓励大家站出来为住户服务。

根据槟州行政议员黄汉伟说,目前全国仅68个地方政府设建筑委员会(COB)单位,管理着1万3000个高楼建筑物计划,其中45%或400万人居住在吉隆坡高楼,单单在过去2年已接2万7450宗投诉。

“建筑专员的服务效率低,以及缺乏法律背景和充足训练,使到组屋高楼的纷争及堆积如山的投诉无法获得妥善调解及处理。”

黄汉伟说:2012年分层管理法案可协助高楼建筑管理层有效的执行任务,屋价将自然增值。

仍有美中不足

政府冀望通过全新的2012年分层管理法令及2012年分层地契修正法令,有效解决有关分层产业的纠纷和问题,保障业主和居民的利益。

但近月来,不同的组织和专业人士纷纷指出个中的不足和弊端,当中,涉及高楼房产管理者的一环,引起特别多的关注和争论。

当然,世上很难有十全十美的事,这两项刚在国会通过的法令也一样,即使有再多的称赞和支持声音,并不代表这项法案已经无懈可击,当中还是会有美中不足的地方。

购屋者协会:灰色地带随时浮面

询及新法案有何不足的地方时,郑金龙如此回应:“就像所有法律一样,2012年分层地契管理法案也不是完全无懈可击的。

当每个案件的情况、新问题或者挑战不断增加时,有些问题就会渐渐出现灰色地带。”

他认为,当这个新法令在执行上,逐渐发现不确定或者含糊的地带,政府应该继续改善。

陈佐彬:刑罚太轻威慑不足

与其他先进国家相比,陈佐彬认为,新法令建议的刑罚,并不足以达到威慑及牵制有关单位的作用。

他以其他先进国家为例,“一旦发展商没有按照法令的规定下完成义务,将面临执照被吊销或是列入黑名单等的处罚。

“如果业主拒绝缴交管理费,那幺他的产业将会被法庭宣判拍卖,以偿还所欠下的管理费。”

陈佐彬还认为,我国是需要另一个法令来加于管制有关廉价组屋的条例,但大前提则是防范社会问题的滋生,以及让人们可以实现居者有其屋的目标。

吴明权:垄断管理社会失衡

吴明权认为,只让合格估价师来管理建筑物,市面根本没有足够的估价师,同时可预见的是,在供求失衡的情况下,建筑管理费可能会上涨。

“这个法令创造了社会的不平衡,有人可以垄断整个行业,但也有人则因而必须付出更昂贵的服务费。”他认为,建筑物管理不能,也不应该,排斥任何特定的专业或职业。

“但估价师、评估师和房地产代理委员会的立场,已明显是要巩固实力和垄断整个建筑物管理的权力。”

吴明权认为,新法令无法保证在有效管理建筑物与产业并不会加重业主经济负担。

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